Mieszkanie na poddaszu i zmiany układu wnętrz – co sprawdzić przed zakupem i jak legalnie przebudować przestrzeń?

Czy możemy przenieść kuchnię do salonu i wyburzyć ściany działowe – prawo w mieszkaniu z rynku wtórnego

W przypadku mieszkania we wspólnocie mieszkaniowej nigdzie nie ma obowiązku zgłaszania zamiaru wyburzenia ścian działowych. Jeśli mieszkanie jest Twoją własnością,  możesz usunąć z niego wszelkie działowe ściany szkieletowe i murowane (za takie uznaje się ściany najczęściej do grubości 12 cm, ale bywają też do 16 cm). Ściany działowe nie pełnią żadnej funkcji konstrukcyjnej budynku oraz nie wpływają na jego stabilność

Kiedy wyburzenie ścian działowych może przysporzyć zmartwień?

Wyjątek stanowią lokale należące do spółdzielni mieszkaniowej. W przypadku posiadania spółdzielczego lokatorskiego lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu właściciel może zostać poproszony o przedstawienie zgody na wyburzenie nawet z urzędu miasta. Dla własnego spokoju można o taką zgodę wystąpić. Natomiast zgodnie z wieloma wyrokami z Naczelnego Sądu Administracyjnego, wyburzenie ścian działowych nie wpływa na kubaturę budynku, powierzchnię zabudowy, liczbę kondygnacji czy wysokość, długość i szerokość zabudowy. A to oznacza, że nie jest to kwalifikowane jako przebudowa.

Podobnie w przypadku przeniesienia kuchni do salonu. Możemy to zrobić bez pozwolenia, o ile nie naruszamy żadnych elementów konstrukcyjnych budynku (ściany nośne, strop, montaż kanału wentylacji itp.). Warto pamiętać, że kuchnię do salonu możemy przenieść tylko wtedy, gdy pokój znajduje się w sąsiedztwie z łazienką. Wtedy podłączenie wentylacji czy przyłączy wodno-kanalizacyjnych nie będzie stanowiło problemu.

O czym jeszcze warto pamiętać?

• Zachowaj szczególną ostrożność w przypadku mieszkań w blokach z wielkiej płyty z lat 70. Jeśli planujesz wyburzenie ścian, dokładnie sprawdź, czy nie są to ściany konstrukcyjne. Pamiętam sytuację, że z pozoru wszystkie 10-centymetrowe ściany w jednym z mieszkań okazały się konstrukcyjne. Ich wyburzenie miałoby katastrofalne skutki dla stabilności wszystkich stropów na piętrze,
• Pamiętaj o sprawdzeniu ciągu wentylacji przez kominiarza, jeśli planujesz jej przeniesienie,
• Zwróć uwagę na to, w jaki sposób są poprowadzone rury gazowe i za wszelką cenę staraj się uniknąć ich naruszenia. Pamiętaj też, że licznik gazu nie może po remoncie znaleźć się w łazience ani w kuchni połączonej bezpośrednio z salonem.

Zanim zamieszkasz na poddaszu…

• Sprawdź dokładnie, jak jest zbudowany dach i jak mocno jest ocieplony. Grube wypełnienie wełną mineralną sprawi, że poddasze nie nagrzeje się latem aż tak mocno,
• Mieszkania na poddaszu są cieplejsze niż mieszkania na parterze. Szczególnie jest to odczuwalne latem, dlatego zastanów się, czy są to dla Ciebie komfortowe warunki,
• Mieszkania na poddaszu w kamienicy w większości przypadków są pozbawione windy. Przemyśl, czy Twoja kondycja i zdrowie umożliwi Ci codzienne wchodzenie,
• Koniecznie sprawdź stan dachu przez wykwalifikowanego fachowca. Dopłać nawet do tego, aby odkrył kawałek i zweryfikował stan więźb. Jeśli tylko coś będzie nie w porządku, opracuj plan awaryjny. Nie licz też na szybką reakcję administratora nieruchomości lub spółdzielni, bo w wielu przypadkach naprawa dachu wymaga kilkumiesięcznych przygotowań i działań.
• Sprawdź dokładnie powierzchnię mieszkania. W wielu przypadkach jako rzeczywiste wymiary podawane są te na podłodze. To błąd. Przepisy prawa w tej kwestii mówią, że tylko gdy wysokość wynosi przynajmniej 2,2 m, to można liczyć całą powierzchnię. Natomiast w sytuacji, gdy wysokość wynosi w przedziale 1,4-2,2 m, powierzchnię należy wyliczać jako 50% rzeczywistego pola.